• К новому качеству жизни

    Позитивные изменения в нашем обществе во многом дали толчок для реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства. Существенно возросли требования населения к качеству услуг ЖКХ, что явилось одной из причин изменения системы управления жилищным фондом в столице.
    В сфере жилищно-коммунального хозяйства Пресни, как и во всей Москве, не так давно появилось новое понятие – управляющая компания. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственники помещений выбирают способ управления многоквартирным домом на общих собраниях, которые могут проходить в форме очного или заочного голосования. Большинство жителей для эксплуатации зданий привлекают управляющие компании. В Пресненском районе уже сегодня на этом рынке работают три организации: ГУП Дирекция единого заказчика, Компания «ЭЖНФ» и Управляющая компания Пресненского района. Первая – государственное унитарное предприятие, две других – частные фирмы.
    Мы решили собрать за круглым столом руководителей управляющих компаний, чтобы поговорить о первом опыте работы, обсудить трудности, возникающие проблемы и постараться найти пути их решения. В разговоре также участвовал начальник отдела ЖКХ управы И.В. Факеев.
    Первый наш вопрос: «Место и роль управляющих компаний в системе ЖКХ».
    А.А. Касаткин – директор Дирекции единого заказчика.

    – Реформа жилищно-коммунального хозяйства в городе Москве была затеяна с целью заменить громоздкий аппарат управления городским хозяйством на достаточно мобильный рынок, состоящий из профессиональных структур, в большинстве своем коммерческих, способных решать комплексные задачи по управлению и содержанию жилищного фонда – одного дома или целого квартала, или же достаточно значительного жилого массива. И решающая роль в будущем будет закреплена жизнью и опытом за управляющими компаниями.

    Ну, а у людей, проживающих в домах, будет возможность и право выбирать те управляющие компании, которые работают наиболее эффективно. Я б ни в коей мере не стал проводить параллель между ТСЖ и управляющей компанией. ТСЖ – это объединение собственников и нанимателей внутренних помещений зданий, а управляющая компания – как правило, это организация, не имеющая прямого отношения к этому домовладению. Это просто приглашенная группа профессионалов, способных справляться с задачами, которые ставит перед ними объединение жителей.
    Ю.Н. Долгачев – генеральный директор Компании «ЭЖНФ».
    – Наша управляющая компания фактически выросла из подрядной обслуживающей организации. Мы не первый год работаем на этом рынке, имеем достаточный опыт, квалифицированный персонал, серьезную материально-техническую базу. Район обслуживания – Бронные улицы, Спиридоновка, М. Никитская, Садовое кольцо. И жители домов, которых мы обслуживали, предпочли выбрать нас, но уже в качестве управляющей компании. Наши главные задачи, если говорить коротко, – это эксплуатация зданий плюс заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и теми, кто обеспечивает работу лифтов, газового оборудования, коллективных антенн телевидения и т.п.
    Т.А. Косинова – генеральный директор Управляющей компании Пресненского района.
    – Главное в нашей работе, на мой взгляд, заключается в том, что мы напрямую работаем с подрядными и ресурсоснабжающими организациями и, занимаясь эксплуатацией жилого фонда, видим, как поставляются энерго- и теплоресурсы, как работают лифты, кодовые замки, домофоны и т.п. Мы проводим взаиморасчеты с этими подрядчиками, и на основе договоров вправе взимать штрафные санкции за невыполнение обязательств, вплоть до замены подрядной организации.
    – Какое оптимальное количество домов, на ваш взгляд, должно быть под «присмотром» управляющей компании?
    Ю.А. Долгачев

    – У нас сейчас на обслуживании 90 домов. Полагаю, что цифра 100 – оптимальная, позволяющая эффективно работать на рынке услуг ЖКХ.
    А.А. Касаткин
    – Когда говорят, что управляющая компания может начинаться с одного дома, это, на мой взгляд, весьма накладно. Иметь подобную структуру для себя могут только очень состоятельные люди. Чем шире поле деятельности эксплуатирующей организации, тем выше доходная составляющая этого бизнеса. В масштабах куста домовладений ставка платежей за содержание жилого фонда может быть ниже. Соответственно, есть возможности для повышения профессионализма и конкурентноспособности управляющей компании. И если люди будут видеть, что соседние дома содержатся в полном порядке, они сделают свой выбор в пользу этой управляющей компании. А оптимальное число домов, чтобы достаточно уверенно и без ущерба для качества проводить инженерно-технические мероприятия – 100-120. То, что у нас сейчас в управлении около 400 домов, возможно, многовато. Но так сложилось на этом этапе, что большинство жителей предпочли выбрать именно ГУП ДЕЗ в качестве управляющей компании.
    Т.А. Косинова
    – Наша компания работает в границах территории бывших ГРЭП-5 и ГРЭП-9. А это – самый центр района, и у нас есть дома XVIII века постройки. Так что оптимальное количество зданий в ведении управляющей компании зависит и от возраста этих зданий. У нас сейчас на обслуживании около 80 домов. Пока справляемся.
    – Как и в какие сроки в районе планируется провести капитальный ремонт жилых зданий?
    Т.А. Косинова
    – Город должен выделять средства в полном объеме. Дома стареют, у нас на территории – 100-процентный недоремонт. Хотя регламентные сроки проведения плано-предупредительного ремонта, замены коммуникаций и т.п. никто не отменял, а у меня большинство зданий где-то более 50 лет не ремонтировались.
    Ю.Н. Долгачев
    – Конечно, впечатляет, когда говорят, что объемы финансирования капремонта возрастут в 40 раз. Пока капремонт планируется для домов типовых серий. Но важно уже сегодня определиться, какова судьба домов с деревянными перекрытиями. Люди не должны жить в неведении.
    И.В. Факеев
    Правительством Москвы определена программа по капитальному ремонту до 2014 года, она называется «Ответственным собственникам – отремонтированное жилье». Есть конкретный план на ближайшие два года, в городе это около 3,5 тысячи домов. По Пресненскому району уже в этом году один дом будет поставлен на комплексный капитальный ремонт, а 20 – на выборочный.
    Но программа, которая есть сейчас, пока не охватывает малоэтажные дома и дома с деревянными перекрытиями. Таких домов у нас в районе, наверное, процентов 30-35. В правительстве Москвы готовится документ, который определит, что с такими домами делать. Потому что есть дома, где можно поменять перекрытия, а есть и такие, где этого нельзя сделать. Поэтому речь сегодня идет о капремонте домов только типовых серий, на которые вполне можно разработать типовой проект. Но надеемся, что уже в первом полугодии 2008 года появится постановление правительства Москвы, определяющее и другие категории зданий.
    – В рамках реформирования сферы ЖКХ в городе появились новые государственные учреждения – инженерные службы районов и административных округов. Каковы основные функции этих структур, и как с ними взаимодействуют управляющие компании?
    И.В. Факеев

    – К аббревиатуре ГУ ИС люди начинают постепенно привыкать. ГУ «Инженерная служба» стала новым распорядителем бюджетных средств, которые ранее направлялись и осваивались ГУП Дирекция единого заказчика. Как известно, город по-прежнему дотирует услуги ЖКХ. Иными словами, жители, внося квартирную плату, оплачивают лишь часть услуг, сегодня, по некоторым оценкам, это составляет около 65 процентов. А получать бюджетные средства, в том числе и субсидии, согласно измененному бюджетному законодательству, отныне могут только подведомственные государственные учреждения. На государственные унитарные предприятия, какими были ДЕЗы, это уже не распространяется. Поэтому субсидии направляются на основе договора в управляющие компании через ГУ ИС.
    – Так куда же сегодня поступают коммунальные платежи?
    Долгачев Ю.Н.

    – Жители вносят плату за коммунальные услуги по ЕПД – единому платежному документу, который рассылает абонентский отдел ГУ ИС (это бывший Единый информационно-расчетный центр). Собранные платежи поступают в Банк Москвы на специальный счет, и затем они направляются поставщикам водо- и теплоресурсов, газовщикам и т.п. Средства за техническое обслуживание, а также бюджетные субсидии через ГУ ИС поступают в управляющую компанию. Для нас это удобно – нет необходимости содержать абонентские и кассовые подразделения, заниматься начислением и сбором платежей.
    Хотелось бы выделить один нюанс. Снижать издержки по эксплуатации жилого фонда довольно сложно – цены на воду и тепло диктуют монополисты. Но в перспективе вполне возможно, скажем, строительство мини-котельных, которые бы обслуживали группы домов и находились бы на балансе управляющих компаний.
    На западе такие примеры есть, это может быть очень значительная экономия. Думаю, и нам следует это внедрять, тогда и монополисты начнут снижать свои расценки.
    Т.А. Косинова
    – К сожалению, управляющие компании сегодня не располагают полной базой данных по собственникам и арендаторам нежилых помещений. Мы не можем оперативно отслеживать, кто из жильцов выписался из квартиры, кто прибыл – вся информация находится в ГУ ИС, и они пока не торопятся делиться с управляющими компаниями.
    Потом мне не нравится, что, допустим, мы ведем четкий контроль за расходом воды на каждого жителя, а ему выставляется для оплаты совершенно другая цифра. Я бы хотела, чтобы и жители поняли, что они должны оплачивать, допустим, за техническое обслуживание, полностью, а вот платить за потребление ресурсов именно столько, сколько израсходовали. Да и не обязательно устанавливать счетчики во все квартиры. Если организация хорошо работает, поддерживает инженерное оборудование в нормальном состоянии, то и жители платят меньше. Может быть, необходим более плотный контакт с планово-экономическим отделом ГУ ИС, который дает информацию по тем же арендаторам, мы будем вычитать их расходы, а все остальное отправлять на оплату жителям.
    – Мы говорили об экономии воды. Но есть довольно много примеров, когда на верхних этажах зданий температура горячей воды значительно ниже нормы, да еще и напор слабый.
    Ю.Н. Долгачев

    – Проблема простая – кто-то из собственников установил у себя в квартире бойлер, чтобы горячая вода подавалась у него круглый год и без перебоев, а из-за этого нарушается система циркуляции, и страдают жильцы соседних квартир.
    Т.А. Косинова
    – Если есть проблема, надо подать заявку в диспетчерскую службу, мы стараемся выполнить ее немедленно. Но ведь иногда приходится искать хозяев и неделю, и две, а в некоторые квартиры не можем попасть по месяцу. Поэтому должна повышаться роль домовых комитетов, чтобы общественность знала все о своих проживающих, кто куда уехал и т.п., а то иногда для ликвидации аварии приходится проникать в квартиру собственника по пожарной лестнице.
    – Очень часто задаваемый вопрос: каковы сегодня расценки на сантехнические и другие ремонтные работы в квартире?
    Ю.Н. Долгачев

    – Расценки определяет рынок. И каждая обслуживающая организация устанавливает их самостоятельно, с нами можно познакомиться в помещении диспетчерской службы. Но важно одно: никогда не платить непосредственно слесарю, электрику и т.п. Сделайте заказ, оплатите через сберкассу, а потом подпишите документы о выполненных работах. Все работы в квартире собственник обязан выполнять за свой счет. А приглашать можно любого специалиста, который вам нравится.
    – Изменились ли принципы работы диспетчерских служб после появления ГУ ИС? Кому они теперь подчиняются?
    Т.А. Косинова

    – Сегодня они подчинены ГУ ИС, но я считаю, что диспетчерские службы должны быть переданы в ведение управляющих компаний, тогда мы могли бы вести контроль за деятельностью диспетчеров и спрашивать за ненадлежащее выполнение ими функциональных обязанностей. Сегодня мы сталкиваемся с примерами формализма в работе диспетчерских, а меры принять не можем.
    Ю.Н. Долгачев
    – Я думаю, что мы вполне можем создать свои диспетчерские службы, которые будут ближе к жителям, и уже мы будем нести за них ответственность. А если жители будут недовольны их работой, пусть жалуются в районную диспетчерскую.
    И.В. Факеев
    Раньше функционирование Объединенной диспетчерской службы (ОДС) обеспечивало ГУП ДЕЗ, которое одновременно осуществляло и эксплуатацию практически всего жилищного фонда. Сейчас положение изменилось – на территории района работают три управляющие организации, и ГУП ДЕЗ после реформирования стала одной из таких компаний. В этих условиях передача ОДС со всем оборудованием, помещениями какой-либо одной управляющей организации могла быть расценена как нарушение принципа равенства хозяйствующих субъектов. В итоге принято решение, в соответствии с которым функция по обеспечению эксплуатации ОДС и расположенного в них технологического оборудования была передана ГУ ИС районов. Как и прежде, ОДС будут осуществлять контроль за работой инженерного оборудования многоквартирных домов, принимать заявки от населения на устранение мелких неисправностей и повреждений домового оборудования, регистрировать и контролировать их выполнение, принимать, оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае аварийного состояния конструкций многоквартирных домов, незамедлительно информировать аварийные службы специализированных организаций, обслуживающих лифты, газовое, водопроводное, канализационное и другое инженерное оборудование, обо всех авариях или перерывах в работе инженерного оборудования многоквартирных домов.

    От редакции. Разговор за круглым столом продолжался несколько часов. Это первая такая встреча, и далеко не все вопросы удалось обсудить. Редакция планирует в будущем регулярно рассказывать о реформировании сферы ЖКХ. В ближайших планах – интервью с руководителями ГУ ИС Пресненского района И.Г. Дмитриевой.
    Глава управы Л.К. Моисеенко поручил руководителям управляющих компаний разместить на информационном сайте района www.napresne.info специальные странички, посвященные их деятельности. Это, по мнению главы управы, позволит жителям более четко ориентироваться на рынке услуг ЖКХ и сделать правильный выбор в пользу более эффективно работающей компании.


    Reply Follow