• Главное – договор управления!

    Главное – договор управления!

    Категории: №45, ЖКХ
    – Причину, по которой столица, как, впрочем, и все остальные российские города, не уложилась в установленный Жилищным Кодексом срок с этим важным шагом на пути реформирования жилищно-коммунальной отрасли – выбором управляющих организаций, – объяснил в своем вступительном слове Артур Кескинов. «В 2005 году было принято решение, – сказал он, – которое определило, что до 1 марта 2006 года каждый многоквартирный дом должен был определить для себя управляющую компанию. В противном случае эти полномочия должны были быть реализованы на региональном уровне местной властью, но, к сожалению, для того, чтобы принять решение и его реализовать, нужны определенные нормативные документы. И только 6 февраля 2006 года было принято Постановление Правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Понятно, что за две-три недели ничего реального произвести нельзя было. Государственная Дума, понимая такую ситуацию, продлила действие этого пункта Жилищного Кодекса до 1 января 2007 года». По словам А.Л. Кескинова, на сегодняшний день в городе создана программа адаптации всех мероприятий Жилищного Кодекса до 2007 года. К тому же, те действия, которые предпринимались правительством Москвы в сфере ЖКХ в последнее десятилетие, на его взгляд, дают возможность более плавно реализовать задачи, поставленные Жилищным Кодексом. В качестве примера он привел кампанию по установке в столице домовых приборов учета, дающих реальную экономию потребления ресурсов, и создание системы ЕИРЦ, позволившей уменьшить количество неплательщиков на 20 процентов. Показательно, что большая часть разговора была посвящена обсуждению проблем, с которыми могут столкнуться москвичи, объединившись в ТСЖ или домком. Дело это новое и, как думают многие, довольно рискованное. С этим фактором, может быть, отчасти, и связана низкая активность жителей по объединению с целью управления своими домами. Многие вроде бы и хотели стать владельцами своего жилья в наиполнейшем смысле этого слова, да ведь самый верный способ – посмотреть, что выйдет у тех, кто уже объединился в ТСЖ, получив не только доступ к довольно серьезным деньгам, но и взвалив на себя массу проблем, которыми раньше занимался «чужой дядя». По словам А.Л. Кескинова, сегодня в городе создано 1,5 тысячи ТСЖ, при этом большинство товариществ по старинке обслуживаются ДЕЗ. ЖСК в столице почти вдвое больше – их насчитывается около 2,5 тысяч. Если учесть, что в Москве 39 тысяч жилых домов, то становится ясно – процент определившихся еще очень мал, и работу в этом направлении органам власти предстоит проделать поистине титаническую. «Обязательство города на сегодняшний день, – рассказал участникам встречи А.Л. Кескинов, – разработать критерии отбора управляющих компаний. Мы должны изучить пул всех этих компаний, оценить их возможность в плане материально-технического обеспечения, укомплектования кадрами и т.д. Я ясно себе представляю, что какая бы управляющая компания сегодня ни занималась эксплуатацией дома, все равно первый период этой программы все апелляции, все жалобы будут идти в управу района. И управа сегодня кровно заинтересована определить пул этих компаний, она должна довести до жителей свое отношение, свою оценку тех сил, которые выходят на рынок услуг ЖКХ. Второй момент – надо готовить институт управленцев, которые будут взаимодействовать с управляющими компаниями. Мы привыкли к ДЕЗ, и понимаем, что при всех проблемах, которые существуют, на ДЕЗ есть рычаги управления, если мы обратимся в районную управу, к городской власти, то ДЕЗ поправится. Этот рынок сейчас будет быстро осваиваться теми организациями, которые хотят быстро заработать. Все сейчас сразу прикинут те средства, которые тратятся городом на ЖКХ, а там – миллиарды: если на капитальный ремонт – 14 млрд, то на эксплуатацию – более 20 млрд. Вот это подтолкнет многие организации выйти на этот рынок. Имея только печать и директора, они будут бороться за то, чтобы выиграть право управления конкретным домом. И без подготовительной работы, без встреч представителей управы с жителями, очень много дров можно наломать. Мы должны подстраховать жителей, подсказать им, кого мы рекомендуем». Недвусмысленно дав понять, при выборе какой управляющей компании собственники наиболее мощно себя бы обезопасили, А.Л. Кескинов чуть позже, видимо, для острастки тех, кого он только что пропиарил, добавил: «ДЕЗ обязана давать по запросу любого ТСЖ или домкома всю информацию, которая касается содержания дома. Если ДЕЗ этого не делает, то ее руководитель будет уволен с работы». По словам руководителя Департамента ЖКХ и благоустройства столицы, сегодня управам поручено провести разъяснительную работу в плане отбора управляющих организаций, рассказать жителям не только о тех документах, которые станут для них руководством к действию при создании ТСЖ и домкомов, и дальнейшей их жизнедеятельности, но и о тех, что призваны обезопасить их интересы. «Важнейшими документами, без которых собственникам в этом революционном времени практически невозможно выжить, – рассказала 1-й заместитель руководителя ГУ «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в ЖКХ г. Москвы» Ирина Шрамко, – это методические рекомендации и критерии выбора управляющих компаний, и самое главное – договор управления. Он очень большой по объему, с большим количеством приложений, с контролем качества, с ответственностью сторон, с описанием услуг, с описанием общего имущества и т.д. Когда на рынок выходят частные компании, у них есть риски, а когда собственники начинают взаимодействовать не с органами власти, где они более-менее защищены, а с частными структурами, они тоже должны быть защищены. И в этом случае договор управления является одним из важнейших документов, который защищает жителей, потому что именно он определяет права и обязанности сторон». В настоящее время, по ее словам, столичными властями также разрабатывается порядок дотаций из городского бюджета управляющим организациям. На встрече зашла речь и о таком довольно важном аспекте создания ТСЖ, как межевание земель (комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади, а также юридическому оформлению полученных материалов). По словам руководителя столичного Департамента ЖКХ и благоустройства, «межевание на сегодняшний день прошло в городе процентов на 12». «Если говорить на перспективу, – сказал Артур Львович, – по тем темпам межевания, которые сегодня есть, в течение 3-3,5 лет город за счет бюджетных средств в состоянии это сделать. Но я бы еще хотел подчеркнуть одну вещь – здесь иллюзий строить не надо: собственник получит землю, но это еще не значит, что он во дворе у себя может поставить офисный центр типа Лукойла, либо другое какое-то здание. Земля должна использоваться так, как это предусмотрено в изначальном проекте!». Как заметила И.П. Шрамко, если кому-то из собственников межевание, производимое за счет бюджета, кажется слишком медленным, и, если они хотят, чтобы у них эта работа прошла быстрее и готовы ее оплачивать, они могут обратиться в управу либо в префектуру – в специальные подразделения, которые этим занимаются. Этот вопрос будет решен быстро. Понятно, что в Москве, как и в других городах России, огромное количество людей едва сводят концы с концами. И, конечно, наименее обеспеченная часть населения переживает, не отразится ли новшество на их и без того незавидных семейных бюджетах. В числе задаваемых вопросов был и такой – не поторопились ли власти столицы с проведением жилищно-коммунальной реформы и готов ли город к ее проведению? А.Л. Кескинов рассказал, что сегодня в столице около 500 тысяч семей получают субсидии. «Если москвич сегодня на оплату жилищно-коммунальных услуг тратит более 10 процентов своего совокупного дохода, то он получает субсидию. Процесс на сегодняшний день жестко управляемый, – сказал он. – Что касается того, насколько мы поторопились, мне кажется, что город довольно плавно входит. Мы со своей стороны немножко подстраховали жителей и принимая городские программы, связанные с такой затратной частью, как капитальный ремонт жилого фонда. Город сегодня имеет трехлетнюю программу, к примеру, на капитальный ремонт лифтового хозяйства: на модернизацию и замену лифтов, а это больше 6 млрд рублей. Это программа, которая имеет в этом году адресный перечень, а в 2005 и 2006 году в рамках этой программы мы практически должны заменить все лифты, которые находятся в каркасно-приставных шахтах, и те, которые имеют срок службы более 40 лет. Я считаю, что это определенная помощь в плане компенсации полной стоимости затрат. Более 30 млрд рублей мы тратим на содержание и капитальный ремонт жилого фонда в Москве, это очень существенная дотация. Поэтому, я думаю, что так резко это не будет ощутимо для тех людей, которые сегодня имеют небольшие доходы». По словам Ирины Шрамко, в Центральном административном округе количество жилищных субсидиантов, являющихся собственниками, составляет 83 процента. Самый же низкий показатель – на Юго-Востоке, где их количество едва превышает 50 процентов. «Москва вошла в один из 19-ти регионов, участвующих в эксперименте, где жилищные субсидии перечисляются на счета граждан. Выплаты льгот тоже сохранятся – то есть все, кто имеет на них право, они все, естественно, будут ими обеспечены», – сказала она. Один из вопросов был связан с тем, будет ли город дотировать «роскошь» малоимущему жителю, живущему в элитном доме, в котором собственники на общем собрании установят непосильную для него квартплату? «Что касается элитных домов, в которых живут нищие бабушки – город возьмет на себя обязательства субсидировать этого жителя только в том объеме, который ему положен, не более того, – ответил, как отрезал, А.Л. Кескинов. – Если на общем собрании собственники примут какие-то повышенные тарифы, город будет возмещать только конкретно и адресно тому человеку и ту долю субсидий, которая положена. Город платить по 300 долларов никому не будет». В настоящее время немало жилых домов в столице находится в удручающем состоянии – особенно это касается ЦАО, где процент изношенности жилого фонда высок, как нигде. За чей счет будет производиться капитальный ремонт в таких домах после того, как собственники определятся с управляющей компанией? Не отменит ли город своих программ по капитальному ремонту? «На сегодняшний день на капитальный ремонт тратится порядка 14 млрд в год, – развеял опасения журналистов Артур Кескинов. – Около 35 процентов жилого фонда требует обследования и заключения по техническому состоянию. Что касается неудовлетворительного состояния, то программа 2006-2008 года обеспечена деньгами. Я получу в конце 2006 – начале 2007 года техническое состояние всего жилого фонда и буду понимать, насколько изношены сегодня трубы, насколько в плохом состоянии кровля, и тогда в 2007 году я смогу сказать по оставшимся домам, что требуется включить в капитальный ремонт. Но в 2007 и в 2006 в моих планах, в планах департамента и в планах города – завершить капитальный ремонт по тем позициям, которые сегодня находятся в неудовлетворительном состоянии. Это сегодня сбалансировано по деньгам. И по моим прикидкам, мы должны где-то 12 процентов жилого фонда за 2006-2007 год привести в нормальное состояние». Отвечая на вопрос, связанный с капитальным ремонтом, руководитель столичного Департамента ЖКХ и благоустройства затронул и такую важную проблему, как ответственность организаций, которые, выиграв соответствующий конкурс, производят этот самый капремонт. Ведь зачастую многие из них дают неоправданно короткий гарантийный срок на выполненную работу – один-два года, при этом некоторые горе-фирмы и вовсе перестают существовать до его истечения. «После того, как мы получим техническое состояние, мы должны очень четко выстроить свое взаимоотношение между теми людьми, которые будут эту работу проводить, заставить их в гарантийный срок обслуживать объект – так, как должно быть по нормативам. Например, капитальный ремонт стальной кровли должен делаться раз в 25 лет, а мягкой кровли – раз в 15 лет. Статистика показывает, что мы, как правило, эти работы выполняем с периодичностью намного чаще. Сегодня крыша дома – это проходной двор. Есть организации, которые эксплуатируют крышу, а есть организация, которая делает капитальный ремонт, она вышла на конкурс – дала 2 года гарантии и ушла, завтра этой фирмы нет. Вот этого пробела не должно быть: если я сделал, то я должен давать гарантию минимум на тот срок, сколько должен работать материал. Это уже ответственность другой компании принять у меня по условиям, а потом уже мне выставлять претензии в течение всего срока, на который рассчитан материал. Вот этот пробел есть, он и создает тот бардак, который сегодня заставляет каждые 3-4 года или каждые 5 лет возвращаться к одним и тем же работам. Когда ненормальные люди с ломами бегают по крышам и пробивают в ней дырки – кто-то должен нести за это ответственность!». И все же, у многих москвичей сегодня возникают сомнения в том, что до конца года собственники всех многоквартирных домов столицы проведут-таки собрания и выберут управляющие компании. А что будет, если жильцы не сделают этого? Ирина Шрамко считает, что ничего непоправимого не произойдет: «Это же воля собственников – проводить или не проводить собрание, выбирать или не выбирать управляющую компанию. Слух о том, что с 1 января собственники потеряют право выбирать управляющую организацию, и что когда эту компанию выберет город, собственники не будут иметь права ее поменять, – это не более чем миф. Собственники имеют право управлять своей собственностью не только в связи с выходом Жилищного Кодекса, они получили это право 10 лет назад – и по Гражданскому Кодексу, и по закону о ТСЖ. Поэтому даже если собственники не определятся с выбором управляющей организации до 1 января 2007 года, ничего страшного – у них это право останется! И если их по каким-то причинам не устроит выбор органов власти, который те сделают по открытому конкурсу после 1 января, то собственники могут это решение отменить и сделать выбор сами». Кстати, новый этап разъяснительной работы, связанной с выбором управляющих организаций для управления многоквартирными домами, на уровне района уже начался. Так, в конференц-зале управы недавно состоялся семинар «Управление многоквартирными домами и создание объединений жителей». Его провели руководители отдела жилищного самоуправления и Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда, созданные при Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО, а также специалисты контрольно-аналитического отдела ГУП «Центр поддержки объединений жителей» префектуры ЦАО. Все участники семинара получили раздаточный материал с подборкой учебно-методических рекомендаций, в том числе и по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, образцы документов и проспекты с координатами городских организаций, которые призваны оказывать жителям информационную поддержку в вопросах, связанных с жилищным самоуправлением. Мы публикуем телефоны этих и других организаций – работа предстоит большая и сложная, и без помощи со стороны квалифицированных специалистов не обойтись! Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.06 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», а также другие нормативные документы, включая Жилищный Кодекс, вы сможете найти на сайте www.napresne.info. Телефон ГУ «Центр реформы в ЖКХ» – 267-40-90. Телефоны ГУП «Центр поддержки объединений жителей» префектуры ЦАО: 911-66-27, 911-66-37. Телефоны специалистов отдела жилищного самоуправления Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО: Макеева Н.А., начальник отдела – 631-62-94, Иванова Е.Н., главный специалист – 688-40-20. Телефон «горячей линии» Фонда «Коммунальная культура жизни» – 788-16-46. Отдел жилищно-коммунального хозяйства управы – 256-35-25.