• По решению собственников

    По решению собственников

    Категории: №40, ЖКХ
    Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, а также достойное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией (ДЕЗ, частные уполномоченные организации). Есть две формы управления домом, в котором создано ТСЖ: первая – организация собственниками помещений собственного домоуправления и самостоятельного осуществления эксплуатации принадлежащего им недвижимого имущества. Данная форма удобна и экономически выгодна в случае, если непосредственно среди собственников помещений имеются люди, знакомые с жилищно-коммунальным хозяйством, которые смогут организовать достойное обслуживание дома. Но не следует забывать, что кроме руководства и обслуживающего персонала, необходимы еще как минимум юрист и бухгалтер, понимающие специфику жилищной сферы. Также данная форма целесообразна в случае, если ТСЖ объединяет несколько жилых домов. В таком случае, если среди собственников помещений не найдется компетентный человек, возможен наем профессионального управляющего, который под контролем правления ТСЖ будет набирать штат работников и организовывать обслуживание дома. При наличии одного домоуправления, обслуживающего несколько жилых домов при небольших затратах (так как вся сумма расходов на содержание обслуживающего персонала распределяется между большим количеством жителей), многократно увеличиваются качество и эффективность обслуживания. Кроме того, упрощается система контроля за использованием денежных средств и деятельностью обслуживающего персонала. Вторая – заключение ТСЖ договора о передаче части или всего комплекса функций по управлению домом Дирекции единого заказчика (за ТСЖ остаются функции контроля за работой ДЕЗ, что повышает эффективность эксплуатации и качество работ по содержанию жилищного фонда, и, кроме того, товарищество по решению общего собрания членов ТСЖ вправе проводить дополнительные мероприятия по улучшению качества и комфортности проживания жителей, которые не предусмотрены ДЕЗ). Эта форма удобна для ТСЖ, в которых создание собственного домоуправления экономически не выгодно. Как уже было сказано выше, товарищество вправе передать все или часть функций по управлению домом ДЕЗ. При передаче части функций товарищество оставляет за собой не только функции контроля, но и возможность организовать предоставление части жилищно-коммунальных услуг жителям самостоятельно, что позволяет ТСЖ работать одновременно с несколькими организациями, оказывающими подобные услуги, и выбирать из них менее дорогие, но работающие более качественно. В данном случае товарищество продолжает заниматься хозяйственной деятельностью и самостоятельно рассчитывается по заключенным им договорам. Такой вариант очень эффективно работает, если у товарищества имеется возможность самостоятельно использовать нежилые помещения и земельный участок и получать за это дополнительные средства, направляемые на повышение качества проживания в доме. Форма управления через передачу товариществом всех функций по управлению ДЕЗ не делает существование ТСЖ бессмысленным. Так как за ним сохраняются функции контроля за деятельностью ДЕЗ. Как юридическое лицо ТСЖ вправе предъявить ДЕЗ претензии в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ею своих обязанностей по договору. Кроме того, ДЕЗ оказывает услуги в строго ограниченном объеме, что не всегда устраивает жителей. Поэтому ТСЖ вправе на общем собрании членов товарищества принять решение о самостоятельном заключении договоров на производство каких-либо дополнительных работ, оказание услуг и т.п. для повышения комфортности проживания. Такая форма эффективна, когда у ТСЖ нет возможности привлечь компетентных в жилищно-коммунальной сфере специалистов для осуществления всех или отдельных функций по управлению, особенно это актуально на начальном этапе становления ТСЖ, сразу после регистрации. Помимо указанных двух форм, возможно заключение ТСЖ и с государственным ремонтно-эксплуатационным предприятием (ГРЭП) договора на обслуживание. В таком случае все функции управления остаются у товарищества, а взаимоотношения с ГРЭП строятся по схеме заказчик-исполнитель, строго регламентированной договором. ТСЖ во исполнение своих устных функций вправе заключать любые гражданско-правовые договоры с организациями любой организационно-правовой формы, в том числе привлекать к управлению и обслуживанию дома иную альтернативную ДЕЗ жилищную организацию или нанять профессионального управляющего. Данные вопросы товарищество решает самостоятельно. Практические рекомендации жителям содержатся во «Временном положении об организации управления многоквартирными домами в городе Москве», утвержденном Постановлением правительства столицы № 9 ПП от 17 января 2006 года. Полная версия этого документа находится на информационном сайте района (главная страница, рубрика «Внимание!!!»). В ближайшее время мы планируем подготовить интервью по этой теме с начальником отдела ЖКХ управы И.В. Факеевым. Вопросы можно присылать в редакцию. В ГУП «Центр поддержки объединений жителей» префектуры ЦАО действует школа по обучению управлением домом (ул. Воронцовская, дом 21, 5 подъезд, 6 этаж. Тел.: 911-66-42; 911-66-27). Также в ГУП и в отделе жилищного самоуправления Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЦАО (ул. Щепкина, дом 9, каб.10, тел. 688-40-20) можно получить консультацию по самоуправлению в жилищной сфере. – Что такое ТСЖ? – Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. – Что такое Домовый комитет? – Это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах), в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения. – Возможно ли создание Товарищества собственников жилья на базе нескольких домов? – По желанию собственников помещений возможно как создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов, так и объединение уже созданных ТСЖ в одно, если дома расположены на смежных земельных участках и не разделены другими участками. – Какие преимущества получают сами жители, объединившись в Товарищество собственников жилья? – В первую очередь, возможность стать коллективным заказчиком жилищно-коммунальных услуг с последующим контролем их предоставления коллективной защиты своих прав, а также возможность оформления права общей долевой собственности на земельный участок, самостоятельно определять тарифы по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги, организовывать собственное домоуправление, заниматься хозяйственной деятельностью в соответствии с действующим законодательством, контролировать приход и расход денежных средств на эксплуатацию и техническое обслуживание дома и др. – На какие средства ТСЖ может поддерживать дом в хорошем техническом состоянии? – Источником материальных средств для Товарищества собственников жилья могут быть: – ежемесячные платежи за коммунальные услуги; – дополнительные платежи членов ТСЖ; – ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность, полученные доходы подлежат использованию только на цели управления и эксплуатации многоквартирного дома, благоустройства территории, уставные цели; – дотации на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт; коммунальные услуги. – В случае вступления граждан в ТСЖ, сохраняются ли льготы, установленные Российской Федерацией? – При вступлении в Товарищество собственников жилья льготы граждан сохраняются. На предоставление льгот или их снятие никак не влияет на членство гражданина в ТСЖ. – Как осуществляется техническое обслуживание граждан, не желающих вступать в ТСЖ? – Граждане, не желающие вступать в Товарищество собственников жилья, должны заключить договор на техническое обслуживание (договор управления) с ТСЖ. – Если собственник квартиры отказывается заключить договор с ТСЖ на обслуживание, как быть в данном случае? – Если собственник квартиры желает получать коммунальные услуги, он не может не заключить договор с управляющей и обслуживающей организацией, которой в данном случае является ТСЖ. Членство в ТСЖ – дело добровольное, но это никак не влияет на оплату обслуживания дома, уборку территории, эксплуатацию здания и прочее. Собственник квартиры, независимо от того является или нет членом ТСЖ, пользуется всеми этими благами, поэтому должен оплачивать их в обязательном порядке. При отказе платить добровольно эти суммы могут быть взысканы в общегражданском порядке – через суд. – Как быть с собственниками квартир, не желающими вносить текущие платежи своевременно? – Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет ответственность по содержанию и эксплуатации принадлежащей ему собственности. Если собственник помещения (равно как и наниматель) имеет задолженность по квартирной оплате более шести месяцев (или другой срок, установленный Уставом), не выполняет обязанности по поддержанию собственности в надлежащем санитарном и техническом состоянии, не участвует в общих эксплуатационных и ремонтных работах, суд после соответствующего предупреждения может принять решение о продаже такого помещения. – Мы решили поставить забор вокруг дома, но не все жители согласны сдать средства на его установку. Можно ли обязать их оплатить часть расходов? – Нет. Установка забора не является видом работ, относящимся к обязательным платежам. Следует отметить, что проведение указанных работ должно производиться после согласования в установленном законом порядке, в противном случае могут быть предъявлены штрафные санкции. Материалы предоставлены отделом жилищного самоуправления Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЦАО