• Со времен римской империи

    Со времен римской империи

    Категории: №2, ЖКХ
    Согласно результатам историко-архивных исследований первые кондоминиумы появились две тысячи лет назад во времена Великой Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. В Средние века кондоминиумы в виде замкнутых кварталов различных городских общин или ремесленных цехов существовали в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников при междоусобных войнах.

    В начале XX века практически ушедшая идея создания общей собственности в жилых домах возродилась вновь, и в 1936 году в Англии был принят закон о строительных обществах, регламентировавший организацию и деятельность объединений, строивших и обслуживавших жилье. Затем эстафету подхватила Латинская Америка, и в Пуэрто-Рико в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Эти документы составили основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году. На рубеже 60-70-х годов в США стали создаваться ассоциации соб-ственников жилья (аналог наших товариществ – ЖАКТов, которые существовали в 30-х годах XX века) в домах, квартиры в которых до того сдавались в аренду. Владельцы домов распродавали их поквартирно арендаторам и другим желающим иметь свое собственное жилье, а иногда и просто бросали, поскольку из-за энергетического кризиса их эксплуатация стала нерентабельной. В результате в домах появилось множество новых владельцев, которые и регистрировали ассоциации.

    Однако уже с начала 80-х годов на передний план вышли частные компании-застройщики, разглядевшие в строительстве кондоминиумов чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Уже около пятнадцати лет ассоциации собственников жилья в США создаются в основном в новостройках. Они стали популярны среди населения, на опыте убедившегося, что кондоминиум означает качество обслуживания, комфорт, надежность, возможность экономии.

    В странах западной Европы, например, в Германии, кондоминиум также является популярным. В последнее десятилетие по стране прокатилась волна «кондоминизации» кооперативов. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы получают долю в общем имуществе, что приводит к повышению стоимости их квартир.

    В нашей стране приватизация жилищного фонда началась после того, как во второй половине 80-х годов XX века государству стало ясно, что у него нет больше средств на содержание выпестованного им же самим монстра под именем Жилищно-коммунальное хозяйство. Затратно-дотационный механизм отрасли более не обеспечивал своевременного и качественного ухода за громадной массой жилых зданий, а крупномасштабное новое строительство не поспевало за все возраставшими потребностями населения в жилье. Положение могло спасти только переложение бремени забот по содержанию жилых домов на их жильцов путем объявления их собственниками своих квартир. Так возникла приватизация.

    Это было сделано, несмотря на отсутствие на тот период необходимой гражданско-правовой основы. В результате значительная часть населения «де-факто» стала жить в кондоминиумах, при этом «де-юре» получила права только на свои квартиры, приватизировав их. Но до сих пор большинство хозяев приватизированных квартир считают, что государство должно продолжать содержать недвижимость, перешедшую в частные руки, хотя это уже стало обязанностью новых собственников.

    Определяющим правовым документом проведения преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве стали Закон Российской Федерации от 24.12.92 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и государственная целевая программа «Жилище», утвержденная постановлением правительства РФ от 20.06.93 г. № 595. Эти два юридических акта положили начало регулированию правоотношений собственников помещений в многоквартирных домах. Следующим шагом такого масштаба стало одобрение концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Указом Президента РФ от 28.04.97 г. № 425. Одним из основных ее положений стала декларация постепенного перехода на бездотационный принцип оплаты населением работ по содержанию жилья и коммунальных услуг. В Москве граждане оплачивали в 1994 году около 12% стоимости этих затрат, в 1998 году – около 25%, в 2000-м – 42%, к 2003 году – 47%.

    Однако, к сожалению, повышение уровня оплаты жилья почти не влечет за собой повышения качества его обслуживания. Сфера услуг по содержанию жилищного фонда в Москве по-прежнему остается монополией муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий. Они работают с высокими непроизводительными издержками и стараются не допускать потенциальных конкурентов на этот достаточно стабильный рынок. Создание конкурентной среды здесь только начинается и идет не просто. Переломить ситуацию могут только собственники, которые пока еще мало задумываются над тем, как расходуются их деньги. Но по мере увеличения размеров оплаты жилья они уже начинают требовать от управляющих и эксплуатирующих организаций повышения качества оказываемых услуг или, увидев невозможность этого, берут управление домами в свои руки, создавая товарищества собственников жилья, территориальные общины, домовые комитеты.

    Следует заметить, что взять на себя всеобъемлющую заботу о своем жилье могут не только его собственники, но и наниматели муниципальных квартир, объединившись, например, в территориальные общины – органы общественного самоуправления, неким прообразом которых было российское земство или домовые комитеты – органы общественной самодеятельности.

    Понимая насущность данной проблемы, правительство Москвы в течение ряда лет ведет работу с населением по вовлечению его в процесс содержания жилых домов. Кто как не сам собственник будет лучше эксплуатировать свою собственность и управлять ею?


    Отдел жилищного самоуправления Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЦАО