• Как эффективно управлять имуществом?

    Как эффективно управлять имуществом?

    Категории: №27, Интервью
    - Вадим Черменович, расскажите, пожалуйста, в чем заключаются основные задачи агентства? - Основной задачей сегодня становится оптимизация процесса управления имуществом, в том числе выполнение плановых заданий по сбору средств от аренды помещений и продажи объектов недвижимости. Сложность здесь в соблюдении баланса, а именно: нерентабельно продавать объекты, приносящие постоянный и стабильный доход от аренды. На продажу сегодня выставляются в основном ветхие, аварийные здания, причем с обременением по привлечению инвестиций для их восстановления. Таким образом, мы сохраняем "курицу, несущую золотые яйца" и постепенно приводим в порядок городскую недвижимость. - Какова >структура муниципальной собственности ЦАО и каково соотношение федеральных и городских строений? - На 1 января 2000 года в городской собственности было 10021 строение с общей площадью нежилых помещений 9277,6 тыс. кв.м, в федеральной собственности - 5147 строений с нежилой площадью 12138,1 тыс. кв.м, в частной - 1546 строений с нежилой площадью 3395,4 тыс. кв. м. - Часто в округе можно увидеть готовое помещение под магазин, которое не используется на протяжении нескольких лет. Может ли ЦТА ДГМИ повлиять на то, чтобы помещение использовалось по назначению? - Как правило, такие помещения находятся в чьей-то собственности и это вопрос к собственнику. Если была проведена приватизация (выкуп трудовым коллективом), то в договоре купли-продажи оговариваются условия, под какие цели продается помещение, на какой срок запрещается перепрофилирование и т.д. Если магазин был продан как булочная и в договоре указано "без права перепрофилирования в течение трех лет", а там, к примеру, открывается ювелирный салон, то это основание для выставления претензии такому собственнику. Эта работа ведется совместно с Управлением потребительского рынка префектуры, которое отслеживает нормативы по количеству магазинов в округе. Были случаи, когда мы расторгали договора в связи с тем, что помещение не использовалось под указанные в договоре цели. Но скажу сразу, что арбитражные суды очень неохотно рассматривают эти вопросы с приватизированными предприятиями - поскольку Закон о приватизации гарантирует членам трудового коллектива право выкупа помещения после выкупа основных и оборотных средств. В случае же выкупа помещения у Департамента по коммерческим ценам также могут накладываться ограничения по целевому использованию помещения. - А после сдачи в аренду помещения контролируете ли вы его целевое использование? - Если арендатор платит за помещение в соответствии со своим видом деятельности, а приходит субарендатор со сменой вида деятельности и коэффициент вида деятельности субарендатора выше, чем у арендатора, то арендатор за часть сдаваемых в субаренду помещений должен платить больше. Если булочная сдала часть помещений ювелирному магазину, то за эту часть она должна платить как за ювелирный магазин. - Как проводятся конкурсы по льготной аренде нежилых помещений для малых предприятий? - Конкурсы на право аренды нежилых помещений среди субъектов малого и среднего предпринимательства -членов Московской ассоциации предпринимателей (МАП) являются некоммерческими, так как оплата выкупа прав аренды не производится. Участником конкурса может стать малое предприятие, член МАП, активно участвующее в социальных программах округа и имеющее рекомендации от МАП. Главными критериями выбора победителя при проведении некоммерческого конкурса являются кратчайший срок проведения ремонтных работ в помещении и наибольшее количество вновь созданных рабочих мест. В 2000 г. были проведены некоммерческие конкурсы по 5 лотам и передано в аренду 523,7 кв. м нежилых помещений. Так, например в 1997 году член МАП - Детско-юношеский спортивный клуб "Крылья Москвы" победил в некоммерческом конкурсе на право аренды подвального помещения по адресу: ул. Новослободская, д. 73/68, в настоящее время это предприятие занимается спортивной работой с детьми. В 1998 году ЗАО "Элен" победило в некоммерческом конкурсе на право аренды подвального помещения по адресу: ул. Садовническая, д. 42 стр. 6-8. После проведения ремонтных работ предприятие использует помещение под ателье по индивидуальному пошиву женской одежды. - Какие еще конкурсы планируется провести в ближайшее время? - Совсем недавно прошел открытый коммерческий конкурс на право аренды нежилых помещений в Центральном административном округе по адресам: ул. Серпуховская, д. 31, корп. 3, подвал, пл. 183,7 кв.м, ул. Б.Серпуховская, д. 31, корп. 4, подвал, пл. 210,6 кв.м; на 28 августа планируется выставить еще несколько: ул. Павла Андреева, д. 28, корп. 2, подвал, пл. 164,9 кв.м, ул. Б.Татарская, д. 25-27 стр. 10, подвал, 115,6 кв.м; на 04.09.01 - Новинский б-р, д. 12 стр. 1, подвал, общ. пл. 119,0 кв.м, ул. Б.Серпуховская, д. 46, корп. 5, подвал, общ. пл. 199,5 кв.м, ул. Мантулинская, д. 16, корп. 16 стр. 1, подвал, пл. 131,1 кв.м. До конца 2001 года планируется провести торги еще по 15 объектам. - В последнее время Управам района передаются в управление нежилые помещения в жилых домах? Как вы оцениваете это решение? - Передача прав на управление недвижимостью районным Управам - часть реформирования системы управления городом. В прошедший период в рамках двухуровневой структуры городского управления, предусмотренной Уставом города, создана правовая база для функционирования местных органов власти, проведено распределение полномочий на уровнях: город - округ - район. Функции местного самоуправления должны быть в полном объеме сосредоточены на районном уровне, а для обеспечения этих функций должны быть созданы соответствующие финансовые и материальные условия. Управы получают помещения в управление для того, чтобы иметь эффективный рычаг управления социальными программами на территории (для организации кружков, клубов ветеранов, помещения для хозяйственных служб). Наш округ одним из первых в городе подписал Регламент взаимодействия ЦТА ДГМИ и глав районных Управ, утверждены перечни нежилых помещений. Надо сказать, что пока Управы не стали собственниками помещений, но они вправе принимать решения по сдаче их в аренду. Наше Агентство только оформляет эти договора, а арендные платежи поступают в бюджет Управ. На первом этапе Управам уже передано более 40% всех нежилых помещений в жилых домах. Это 573,8 тыс. кв.м. Ежегодные арендные платежи по данным помещениям составят более 100 млн руб. Подготовка передаче такого объема помещений Управам потребовала безусловно большой подготовительной работы. А об эффективности управления собственностью в районах можно будет судить в конце года. Директор ЦТА ДГМИ Вадим Гаглоев любезно согласился ответить на вопросы читателей, касающиеся аренды и продажи помещений в округе. Свои вопросы вы можете присылать в редакцию по факсу 255-9881 и e-mail: [email protected]